Når din tech-virksomhed skal vækste i Fyns innovationscentrum, er valget af kontor en af de største budgetposter. Men prisen alene fortæller sjældent hele historien.

Mange virksomheder, der søger information om priser på kontorleje i Odense, sammenligner udelukkende kvadratmeterprisen. Det er en fejl. I et moderne miljø, er lejen ofte en investering i produktivitet, netværk og talenttiltrækning.

Denne guide giver dig den fulde gennemsigtighed i, hvad der driver prisen på kontorleje i Odense. Vi afdækker de finansielle, lovgivningsmæssige og praktiske detaljer, der sikrer, at du sammenligner æbler med æbler, før du skriver under.

1. Forstå prisen: Bruttoleje vs. nettopris

For at budgettere korrekt skal du kende forskellen på de tre hovedkomponenter, der udgør jeres samlede månedlige omkostning:

1.1. Nettoprisen (grundlejen pr. m² pr. år)

Dette er den rene leje for det indvendige kontorareal. I Odense finder du generelt lavere nettopriser end København og Aarhus, men der er stor variation baseret på beliggenhed og bygningens kvalitet:

• Periferi/ældre byggeri: Forvent typisk en nettopris fra 750 DKK pr. m² pr. år.
• Moderne/premium lejemål (centrumsnært/vækstområder som Tech Town): Forvent en nettopris, der starter fra 1.100 DKK pr. m² pr. år og opefter.

 

De højeste priser findes i de mest attraktive områder (Odense C) og i vækstknudepunkter som Odense M (tæt på SDU og Cortex Park), da efterspørgslen fra videns- og tech-virksomheder er stor her.

1.2. Driftsomkostninger

Driftsomkostninger dækker bygningens løbende drift og deles mellem lejerne. Driftomkostninger er ofte betalt “a conto” (forudbetalt estimat) og udgør typisk 15-25% af nettoprisen. De inkluderer:

• Faste ejerudgifter: Ejendomsskat, bygningsforsikring og udvendigt vedligehold.
• Reelt forbrug: Varme, vand, og el til fællesarealer.

 

Teknisk detalje: I moderne, DGNB-certificerede bygninger er forbrugsomkostningerne ofte markant lavere på grund af energieffektive klimaskærme, belysning og ventilation, som reducerer jeres driftsomkostninger direkte.

1.3. Bruttoleje og full service-koncepter

Bruttolejen er summen af nettoprisen og driftsomkostningerne. Dog findes der to varianter, som er vigtige for budgettet:

1. Traditionel bruttoleje: Nettopris + driftsomkostninger. Her betaler du selv for indretning og services.
2. Full service/serviced office: I moderne kontorhuse som Tech Town er mange services (kantine, rengøring, internet, mødefaciliteter mm.) inkluderet i den månedlige pris eller opkræves som et fast servicebidrag pr. medarbejder. Det giver maksimal budgetklarhed, da I undgår uforudsete udgifter.

2. Lejeloven, vedligehold og de skjulte omkostninger

At vælge kontor er ikke kun finansielt, men også juridisk. Den danske Erhvervslejelov (ELL) regulerer lejemålet. Ved at kende de vigtigste lovmæssige elementer undgår du dyre overraskelser.

2.1. Vedligeholdelsespligt: Den største skjulte udgift

Afgørende for dit budget er at vide, hvem der har ansvaret for vedligeholdelse. Det defineres ofte som:

• Indvendigt vedligehold (A-B-C-ordningen): Dækker typisk maling, gulvafslibning og inventar. I traditionelle lejemål er det ofte lejers ansvar (B- eller C-ordning). I moderne kontorhuse som Tech Town er dette ofte inkluderet i servicen eller håndteres af udlejer.
• Ydre vedligehold: Dækker tag, facade, klimaskærm mm. og er altid udlejers ansvar.

 

Kritisk detalje: Ved traditionel leje skal du budgettere for større renoveringer ved fraflytning. I full-service miljøer undgår man nogle gange den kapitalbinding og usikkerhed. Læs i den specifikke lejekontrakt, hvad der angives som værende lejers ansvar også ved fraflytning og lejemålets stand.

2.2. Lejeregulering og kontraktlængde

Erhvervslejeloven giver udlejer ret til at regulere lejen. I kontrakten skal du fokusere på:

• Markedsleje: Retten til at regulere lejen til markedslejen kan benyttes af begge parter. Sørg for at forstå, hvornår og hvordan det kan ske ifølge jeres kontrakt.
• Lejeperiodens længde: Varigheden af kontrakten (typisk 1-10 år).
• Uopsigelighed: Den periode, hvor kontrakten ikke kan opsiges (typisk 1-3 år). En kortere uopsigelighed giver den nødvendige fleksibilitet for vækstvirksomheder, der skal skalere hurtigt og have mulighed for at flytte i større lokaler.

 

I Tech Town henvender vi os til tech- og vækstvirksomheder, og har altid løsninger klar til vækstvirksomheder som vokser ud af det oprindelige lejemål. Senest har vi omdannet en tidligere lagerhal til vores lejere Ecreo, som dermed undgik at skulle ud at finde nye lokaler men kunne flytte til andre, speciallavede, lokaler i Tech Town.

3. Budgetlægning: Fra m² til teamstørrelse

I stedet for kun at tænke i m², bør tech-virksomheder budgettere ud fra behovet og antallet af medarbejdere.

3.1. Tommelfingerregel for arealbehov

I et moderne kontorhus, hvor du deler mødelokaler, kantine og lounges, kan du budgettere mere effektivt, hvor der i lejemålet ikke skal tænkes i plads til f.eks. mødelokaler, spiseområde mm:

Beregn ca. 10 – 12 m² pr. medarbejder (inklusive andel af fællesarealer). I følge Arbejdstilsynet skal der minimum være 7 m² pr. medarbejder, men for at opnå et bedre indeklima og et mere behageligt arbejdsmiljø, bør du regne med 10 – 12 m² pr. medarbejder.

3.2. Realistisk budgeteksempel (20-personers tech team i Odense)

Eksemplet viser den årlige omkostning for et 20-personers team, der lejer et moderne kontor i Odenses vækstområde (baseret på 1.300 DKK/m²/år nettopris):

Budgetpost	Årlig omkostning (estimeret)
Nettopris (20 pers. x 12 m² = 240 m² @ 1.300 DKK)	312.000 DKK
Driftsomkostninger (Estimeret 18%)	56.160 DKK
Årlig Bruttoleje (Uden services)	368.160 DKK
Full service/kantinetillæg (20 pers. @ 1.200 DKK/md.)	288.000 DKK
Samlet årlig omkostning	656.160 DKK

Årlig omkostning pr. medarbejder: Ca. 32.800 DKK.

3.3. Opstartsomkostninger

Udover den første måneds leje skal I budgettere med:

• Depositum: Typisk 3-6 måneders bruttoleje. I eksemplet ovenfor: 92.000 – 184.000 DKK.
• Flytte- og indretningsomkostninger: I et nyt, moderne lejemål (som Tech Town) er omkostningerne lave, da lokalerne er indflytningsklare. I et traditionelt lejemål kan omkostninger til ombygning og IT-kabling let løbe op i flere hundrede tusinde kroner.

4. Invester i værdi: Forskellen på et lokale og et økosystem

I tech-branchen er medarbejdere jeres største aktiv. Den reelle værdi af en højere bruttoleje i et tech-fokuseret kontorhus ligger i de immaterielle aktiver, I opnår:

• Talentattraktion og fastholdelse: Moderne, bæredygtige miljøer med god kantine og fitness/badefaciliteter er afgørende. Hvis kontoret hjælper jer med at fastholde én nøglemedarbejder, er merprisen for et premium-lejemål tjent hjem.
• Netværks-ROI: Adgang til et fællesskab og faglige events (som Tech Town tilbyder) skaber nye forretningsmuligheder og uformel sparring, der er svær at prissætte.
• Fokus på kernen: Ved at outsource vedligeholdelse, rengøring og kantinedrift frigøres ledelsesressourcer, som kan fokuseres på R&D og vækst.

 

Konklusion: Når I ser på prisen på erhvervs- og kontorleje i Odense, skal I ikke kun vurdere m²-prisen, men den samlede TCO (Total Cost of Ownership) inklusive besparelser på IT-drift, personaleomsætning og vedligeholdelse.

I Tech Town bliver I f.eks. serviceret af vores egne håndværkere, fri adgang til mødelokaler, lydtætte mødebokse samt en masse andre fordele, som giver store, løbende besparelser.

5. Sammenligning: Hvilken kontortype passer til din virksomhed?

Inden du vælger kontor i Odense, er det vigtigt at afklare, om du har brug for et traditionelt erhvervslejemål, et kontorfællesskab eller et moderne serviced office/kontorhus. Hver model har sine styrker afhængigt af din virksomheds størrelse og behov for fleksibilitet.

Kontortype	Fordele	Ulemper	Bedst egnet til
Traditionelt erhvervslejemål	Lavere m²-pris, frihed til indretning, langsigtet stabilitet	Høj kapitalbinding, længere opsigelse, større ansvar for drift og vedligehold	Etablerede virksomheder med stabil størrelse
Kontorfællesskab	Kort opsigelse, netværk, fælles faciliteter, lav opstartsomkostning	Mindre privatliv, begrænset indflydelse på indretning	Startups og freelancere
Serviced office (f.eks. Tech Town)	Alt inkluderet (rengøring, mødelokaler, kantine mm.), fleksibel opsigelse og flytnign, professionelt miljø	Højere månedlig pris, men lavere totalomkostning	Vækstvirksomheder, scaleups og tech-teams

Tip: Hvis din virksomhed forventer vækst, er et serviced office ofte den mest økonomiske løsning over 3-5 år, fordi du undgår både flytte- og renoveringsomkostninger.

6. Hvor i Odense får du mest kontor for pengene?

Kontorleje i Odense varierer betydeligt fra bymidten til de nyere erhvervsklynger. Her får du et hurtigt overblik over de mest populære områder:

• Odense C: Højeste m²-priser (fra ca. 1.200–1.800 DKK/m²/år). Attraktivt for virksomheder, der vil tæt på byliv, kunder og offentlig transport. Begrænset parkering og ofte ældre byggeri.
• Odense M: Konkurrencedygtige priser (fra ca. 1.000–1.400 DKK/m²/år). Moderne, energieffektive bygninger tæt på SDU, letbanen og motorvejen. Særligt populært blandt IT-, tech- og vidensvirksomheder.
• Odense S og SØ: Billigere alternativer (fra ca. 700–1.000 DKK/m²/år). Gode muligheder for større lejemål og lager/kontor-kombinationer.
• Odense NV: Voksende område med lavere prisniveau og god adgang til motorvejen. Typisk nyere erhvervsbyggeri med høj parkeringskapacitet.

 

For tech-virksomheder, hvor talent, samarbejde og fleksibilitet er afgørende, er Odense M ofte det mest balancerede valg mellem pris, kvalitet og infrastruktur.

7. Bæredygtighed: Derfor sparer DGNB-certificerede kontorer dig penge

DGNB-certificering er en direkte økonomisk fordel og ikke bare et grønt stempel. Certificerede bygninger har lavere energiforbrug, bedre indeklima og højere medarbejdertilfredshed, hvilket påvirker bundlinjen positivt.

• Lavere driftsomkostninger: Energieffektive installationer reducerer el- og varmeforbrug.
• Højere produktivitet: Medarbejdere i bygninger med god luftkvalitet og naturligt lys præsterer bedre. I Tech Town har vi bl.a. lejere som hævder, at medarbejderne har mindre hovedpine i deres nye lejemål i Tech Town sammenlignet med deres tidligere lejemål.
• Stærkere employer brand: Grønne lokaler tiltrækker yngre talenter og signalerer ansvarlighed overfor både kunder og medarbejdere.

 

I Tech Town har flere bygninger DGNB-certificering, hvilket betyder, at du får moderne, energieffektive lokaler uden at betale ekstra for komforten, men med lavere driftsomkostninger hver måned.

Tjekliste: Sådan sammenligner du kontorlejemål i Odense

Før du underskriver kontrakten, kan du bruge denne tjekliste til at sammenligne dine muligheder objektivt:

• ✅ Pris pr. m²: Er lejen angivet som netto, brutto eller full service?
• ✅ Driftsomkostninger: Er de faste eller a conto, hvad inkluderer de og hvor høje er de?
• ✅ Opsigelsesvilkår: Hvor lang er uopsigelighedsperioden?
• ✅ Vedligeholdelsesansvar: Hvem betaler ved fraflytning?
• ✅ Services inkluderet: Rengøring, internet, kantine, parkering?
• ✅ Beliggenhed: Tæt på transport, universitet, kunder og netværk?
• ✅ Bæredygtighed: Er bygningen DGNB-certificeret eller energiklasse A?
• ✅ Skalerbarhed: Kan du nemt flytte til større eller mindre lokaler?

 

Book en rundvisning og få et konkret budgetestimat

Vil du se, hvordan jeres virksomhed kan få mest værdi for kontorbudgettet? Vi hjælper gerne med at beregne jeres totale årlige omkostninger, så I får et klart billede af, hvad der bedst matcher jeres vækstplaner og præsenterer jer for, hvad vi kan tilbyde jer hos Tech Town Odense.

Book en rundvisning i Tech Town

FAQ: Budget og pris på kontorleje i Odense

Hvad koster det at leje kontor i Odense?

Priser på kontorleje i Odense varierer på baggrund af kontortype, beliggenhed, størrelse, stand, udlejer mm.

Prisen på et kontor i Odense starter fra omkring 500kr/md for en fleksibel “flyverplads”. Faste kontorpladser i kontorfællesskaber starter fra omkring 2.100kr/md og eget lukkede kontor fra omkring 2.800kr/md.

Hvad er den største budgetmæssige faldgrube for startups?

Den største faldgrube er at undervurdere opstarts- og fraflytningsomkostningerne. Traditionelle lejekontrakter kan pålægge lejeren store udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Vælg fleksible løsninger med kortere uopsigelighed og klar vedligeholdelsesaftale for at minimere risikoen.

Hvilke services bør jeg insistere på er inkluderet i et moderne lejemål?

For tech-virksomheder er fiberbaseret internet med høj hastighed og adgang til professionelle, fuldt udstyrede mødelokaler de vigtigste. Derudover er en god kantineordning afgørende for trivsel, som, sammen med kaffe, altid scorer højt på medarbejdertrivselsundersøgelser.

Hvad er en “DGNB-certificering” og hvorfor påvirker det prisen?

DGNB er en frivillig, international standard for bæredygtigt byggeri. En høj DGNB-certificering sikrer et sundere indeklima (bedre ventilation, dagslys) og et lavt energiforbrug. Det påvirker prisen, da moderne, bæredygtigt byggeri koster mere at opføre, men giver lavere driftsomkostninger og højere værdi for medarbejderne.

Kan jeg få et lejemål uden uopsigelighed?

Ja, det er altid muligt at forhandle individuelle opsigelsesvilkår mellem lejer og udlejer i erhvervssammenhænge, fordi erhvervslejeloven giver stor forhandlingsfrihed.

I et traditionelt erhvervslejemål er det sjældent, men i moderne kontorfællesskaber eller serviced offices er det standard at tilbyde kontrakter med kort opsigelse (f.eks. 3-6 måneder), hvilket er ideelt for virksomheder med aggressiv vækst, der leder efter fleksibel kontorleje.

I Tech Town kan man altid flytte mellem lokaler ejet af Boliggruppen uanset om det er til større eller mindre lokaler.

Er Odense C altid dyrere end Odense M?

Odense C har traditionelt den højeste m²-pris. Dog er vækstområderne i Odense M, hvor mange moderne kontorhuse som Tech Town ligger, blevet ekstremt attraktive. Her betaler du for infrastruktur (motorvej, letbane) og klyngedannelse, og priserne er fuldt konkurrencedygtige med centrum.

Hvordan påvirker kontorets beliggenhed medarbejdertilfredshed?

Et kontors placering har stor betydning for både trivsel og rekruttering. Hvis kontoret ligger tæt på offentlig transport, parkering og frokostmuligheder, oplever medarbejderne mindre transporttid og større fleksibilitet.
I områder som Tech Town Odense, hvor letbanen, motorvejstilkørsel og grønne områder mødes, er balancen mellem ro og tilgængelighed en vigtig del af arbejdsmiljøet.

Hvordan kan jeg beregne den reelle totalomkostning (TCO) for kontorleje?

Den samlede TCO (Total Cost of Ownership) inkluderer både leje, drift, services og de indirekte udgifter til fx vedligehold, flytning og medarbejderomsætning.
En enkel metode er:
TCO = (Bruttoleje + services + vedligehold + fraflytningsomkostninger) – besparelser fra inkluderede ydelser.
I full service-kontorer som Tech Town reduceres TCO markant, fordi mange af disse udgifter allerede er dækket af huslejen.

Hvordan påvirker et bæredygtigt kontor rekruttering og employer branding?

Et bæredygtigt kontor signalerer ansvarlighed og innovation. To værdier, der vægtes højt af yngre og teknologisk orienterede medarbejdere.
Virksomheder i DGNB-certificerede bygninger oplever ofte bedre fastholdelse og højere tilfredshed, fordi omgivelserne understøtter sundhed, komfort og moderne arbejdsvaner.

Kan jeg kombinere lager og kontor i samme lejemål?

Ja, i mange erhvervsområder i Odense – særligt i S og SØ – tilbydes kombinerede lejemål med både kontor og lager.
Men i tech-miljøer som Tech Town er fokus på videnstunge virksomheder, hvor kontorerne er optimeret til innovation, samarbejde og kundemøder frem for logistik. Hvis du har brug for en hybridløsning, kan det ofte løses gennem Boliggruppens øvrige erhvervsejendomme.

Hvordan kan jeg sikre, at lejeaftalen giver fleksibilitet til vækst?

Se efter lejekontrakter med kort uopsigelighed (f.eks. 3–6 måneder) og mulighed for at flytte internt i ejendommen eller til andre bygninger under samme udlejer.
I Tech Town er fleksibiliteten indbygget. Du kan nemt flytte til større lokaler, hvis virksomheden vokser, uden at skulle starte forfra med en ny kontrakt.